Константин Филиппишин дал интервью журналу IDO

Константин Филиппишин: малоэтажное будущее у  России огромное.

Интервью с генеральным директором Группы компаний Экодолье К.В. Филиппишиным

Ваша компания специализируется на строительстве малоэтажного жилья, что уже само по себе инновация. Как вы оцениваете перспективы этого рынка? Не будет ли малоэтажное жилье с применением инновационных технологий слишком дорогим?

Наша компания проводила маркетинговые исследования, которые подтверждают, что рынок  малоэтажного доступного жилья экономкласса востребован нашими гражданами, и здесь в полной мере есть место для инновационных технологий. Все большую популярность завоевывают индустриальные технологии – каркасно-панельные, крупнопанельные, они же бескаркасные, и другие. Классические технологии строительства также модернизируются. Например, газобетонный блок, из которого мы, в основном, строим наши дома, за последние несколько десятков лет претерпел существенную модернизацию, и сейчас занимает первое место в спросе на технологии домостроения.

По нашим оценкам, к экономклассу можно отнести  жилье, которое с учетом различных ипотечных продуктов может купить около 20-25% населения. Это небольшая цифра, в нашей стране пока большинство граждан не могут позволить себе на существующие доходы купить новое жилье. Но эта цифра постоянно растет. С падением инфляции и предложением новых ипотечных продуктов  уменьшается ставка, как на ипотеку, так и на кредитование застройщиков. Соответственно, есть возможности для снижения себестоимости. Мы же, в свою очередь, научились снижать себестоимость за счет больших объемов. Если строишь дом в день, можешь позволить себе существенно снизить цену на продаваемое жилье, обеспечив все те же экономические показатели, но не за счет стоимости, а за счет оборота.

Можете кратко оценить рынок  малоэтажного жилья?

Рынок малоэтажного жилья экономкласса, по нашим исследованиям, составляет более половины всего рынка жилья.  При этом значительная часть людей считает, что не может позволить себе купить собственный дом. Но на самом деле их мечты можно претворить в жизнь, как раз за счет строительства малоэтажных поселков с качественными и доступными домами.  В советское время запрещалось строительство частных домов, которые были воплощением частной собственности.  В итоге в нашей стране очень слабый опыт по строительству малоэтажных поселков экономкласса. После развала Советского Союза, с приходом рыночной экономики большое развитие получило строительство поселков бизнес-класса, где обеспеченные люди смогли построить себе такие дома, которые, на их взгляд, являлись воплощением надежности и красоты. Но строились они без ориентации на мировые практики, которые получили развитие за это время в Европе, и в итоге архитектура наших, построенных в постсоветское время поселков, существенно уступает европейским.  Экономкласса же не было вообще. Сейчас вместе с институциональными инвесторами на рынок жилищного строительства приходят и мировые тренды строительной отрасли.  

Сегодня на Западе применение инновационных технологий, и в частности применение экологически чистых материалов в строительстве является одним из важных трендов. Так, в Польше и Швеции (просто как пример) дома из соломенных блоков по фахверковому методу строятся уже тысячами, и их стоимость равняется каменным домам той же площади. Насколько готов к таким экотехнологиям российский рынок малоэтажного жилья? 

Российский рынок значительно отстает в своих тенденциях от западных стран по энергоэффективности и экологии. Основная причина, в первую очередь, -  это отсутствие государственного стимулирования в этой сфере. У нас разрешается индивидуальным застройщикам строить без проекта, экспертизы и инспекции. Дома строятся на участках без подряда и в абсолютной своей массе представляют неэнергоэффективное, неэкологичное жилье, в котором в трубу вылетают наши невозобновляемые ресурсы – газ и электричество. Для изменения ситуации к лучшему необходимо вмешательство государства. При этом,  воздействовать можно как отрицательными мерами  -  запрещать, проверять, лицензировать, так и положительными  – субсидировать, доплачивать, выделять гранты на строительство энергоэффективного и экологичного жилья.

Вторая причина тоже связана с государством. Это – очень низкие, по сравнению с западными странами, цены на коммунальные ресурсы. Газ и электричество в нашей стране стоят в разы меньше, чем на Западе. При такой ситуации использование энергоэффективного оборудования  - тепловых насосов, солнечных батарей, вакуумных нагревателей, рекуператоров  -  становится экономически неэффективным. На сегодняшний день спрос на такое оборудование минимальный и ограничивается личными пристрастиями людей. Экономии во внедрении энергоэффективного оборудования очень мало. В основном срок окупаемости такого оборудования превышает 10 лет.

Еще одна причина кроется уже в нашем менталитете  - нашим людям изначально присуще некое предубеждение в отношении домов, построенных по инновационным технологиям. Дом должен быть только из кирпича, причем, чем краснее кирпич, тем лучше. И чтобы из автомата Калашникова не пробивался.

Тем не менее, что в поселке «Экодолье Оренбург» вы построили энергоэффективный дом. Что это - дань моде?

Скорее, хороший эксперимент. 12-квартирный жилой энергоэффективный дом в Оренбурге мы построили по заказу Фонда ЖКХ и Оренбургской области и оснастили его  всем возможным оборудованием. У подъезда и на лестничных клетках  горят светодиодные лампочки, потребляя в 15 раз меньше энергии, чем обычные. На крыше дома - вакуумные коллекторы, которые нагревают воду от солнечного света даже зимой. Внутри, в каждой квартире - ручки терморегуляторов, позволяющие выставлять в комнатах наиболее комфортную температуру, вместе с таймерами включения. Уходит человек, к примеру, утром на работу - днём отопление в квартире отключается. А вечером, к его приходу, дом будет прогрет до комфортной температуры. Плюс, конечно, индивидуальные счётчики на газ, свет и воду: каждый житель сам видит, сколько и чего он расходует. Дом соответствует мировым стандартам энергосбережения. Подобных домов в России на сегодняшний момент 16, но наш дом - в поселке  «Экодолье Оренбург»,  один из первых, сданных в эксплуатацию. Замечу, что  поселок «Экодолье Оренбург» – это первый полностью энергоэффективный региональный поселок класса «В».

У вас – энергоэффективный дом, а есть еще – энергопассивные. Что с ними? Каково их будущее на российском рынке?  

Пассивный дом – это дом, который в год потребляет на квадратный метр не более 15 киловатт электроэнергии. Сегодня в среднем по России такое потребление  составляет это около 300 киловатт на квадратный метр. Представляете, какое количество ресурсов можно было бы сэкономить?! По теории пассивного дома - это потребление может быть минимальным, вместо газа можно использовать тепло солнца и земли.

А активные дома еще и генерируют электроэнергию. В России в этом направлении делаются только первые шаги. Так, в Подмосковье компания Velux построила первый энергоактивный дом.  В Европе существует много опытных домов, которые производят больше энергии, чем потребляют. Что же касается сроков окупаемости  - конечно, у дома фирмы Velux они большие. Но это так всегда, когда кто-то идет первым.  Дальше нужно развивать. Показатель энергоэффективности должен стать дополнительным мотиватором для приобретения недвижимости. На энергоэффективные, экологичные поселки спрос должен быть выше, как и цена. Я считаю, что это те вещи, за которые можно и нужно доплачивать, чтобы двигаться к гармонии с природой. На сегодняшний момент человечество бездумно использует те запасы невозобновляемых природных ресурсов, которые у нас есть. Мы их просто крадем у будущих поколений.

В чем главные преимущества энергоэффективных и энергопассивных домов в российских условиях? Что тормозит и что стимулирует применение подобных технологий сейчас?

Главное преимущество во всем мире  - это сокращение в 10-15 раз стоимости коммунальных услуг. Но у нас, как я уже сказал, стоимость газа и электричества ниже, чем на Западе. И людям просто смысла нет вкладывать, например,  100 тысяч, чтобы  сэкономить 3-4 тыс. рублей. Для этого нужно либо развивать недорогие технологические решения, которые, к сожалению, не появятся без инвестиций.  На Западе такие технологии давно есть и стоят дорого. А, значит, при внедрении их в российскую действительность их нужно окупать. Бизнес так устроен. Поэтому у нас и ресурсы используются неэффективно, и сама модернизация существенно буксует. Нужно резко ускорять государственное регулирование этого вопроса.  Не стоит, конечно, забывать и о социальных проблемах.  Есть предел повышения стоимости коммунальных услуг, для начала нужно повысить доход населения. И другого пути нет.

В последнее время, правда, стали появляться российские производители аналогичного энергоэффективного оборудования, которые позволяют снизить срок окупаемости до  5-6 лет, что уже неплохо.

Какие еще из инновационных технологий в строительстве малоэтажного жилья являются трендовыми на Западе?

Много разных технологий. Есть, например, производство стеновых блоков из стеблей быстрорастущих  однолетних растений,  которые вырастают в высоту до трех метров. Они являются природным экологичным материалом, который специальным образом прессуется, с использованием определенного количества гипса. Плюс это еще и высокоэнергоэффективный материал.

Широко развивается и использование разных утеплителей  - на базе искусственных материалов. При современных технологиях они абсолютно безвредны, а их энергоэффективность в несколько раз превышает кирпич. Стены получаются существенно  тоньше, соответственно, меняется инсоляция  -  света в дом проникает гораздо больше. Меняется и интерьер, и ощущения от жизни в таком доме совсем другие, чем  в доме с толстыми стенами.

Очень большую популярность приобретают технологии ориентировки дома по солнцу, когда используются заградительные экраны для охлаждения дома в летний период. Замечу, что в энергопассивных домах нет кондиционеров. Регулирование температуры в них осуществляется как раз за счет таких умных решений. Даже летом при температуре  плюс сорок в таком загороженном экранами доме чувствуешь себя прекрасно. Удивительное решение.

Еще есть интересная технология по сбору дождевой воды. Самые передовые поселки в Европе давно собирают дождевую воду и используют ее для полива, стирки, смыва унитазов. Тем самым обеспечивается 30-40% экономии воды, улучшается ливневый режим, меньше луж. Под домами, как правило, закапываются емкости, в которые через водосточные желоба собирают дождевую воду. И такое решение стоит недорого.

Есть ли у таких технологий будущее в России?

Конечно, и у нас в стране постепенно внедряются такие технологии.  Уличное освещение от солнечных батарей. В Москве скоро появятся автономные светофоры на солнечных батареях и лампы на остановках.  Всевозможные датчики,  благодаря использованию которых энергии тратится в 2-3 раза меньше, т.к. они включают и выключают свет тогда, когда это нужно. Особенно такая система полезна для  больших индустриальных производств, офисных помещений, чтобы не жечь электроэнергию, когда в помещении никого нет.

В поселке «Экодолье Оренбург» мы построили дома по семи  технологиям:  газобетонный блок облицованный кирпичом, деревянно-каркасно-панельная, несьемная опалубка Дюрисол, полистирольная несъемная опалубка из неопора, блоки керакам, шлакоблок, SIP панель.  В итоге люди имеют возможность выбрать, по какой технологии они хотят построить дом. Конечно, есть разница в цене, но, как правило, те, кто хотят иметь более энергоэффективный дом, готовы ее заплатить. И мы предлагаем им такие решения.

По вашей практике, за какими технологическими инновациями в строительстве и отделке на российском рынке сейчас будущее? Какие из них станут популярными?

Я считаю, Россия должна научиться использовать свое основное богатство – лес, экологичный возобновляемый строительный материл. Сегодня в Сибири, например, 90% леса не заготавливается  в срок. В некоторых местах там просто бурелом. Лес  портится, его надо рубить, прореживать, но это не происходит. В итоге  мы его практически не используем. Есть предубеждение, что дерево менее надежно.  Это уже давно не так. Да, раньше были щитовые дома – холодные и продуваемые насквозь, но это все в прошлом.

Сейчас существуют немецкие технологии, по которым  целые стены дома, внешние и внутренние, делаются на заводе.  За смену можно три дома сделать. Это экономия и времени, и денег. В результате  можно по такой же стоимости вложить в свой дом более качественные и энергоэффективные материалы.

На мой взгляд, очень важно, чтобы государство всячески популяризировало и поддерживало новые индустриальные технологии.  Например, использование того же металлокаркаса по шведской технологии. Это панельное производство, но уже не на основе дерева, а с использование современных технологий -  на металлический каркас наносятся специальные насечки, которые уменьшают мостики холода и обеспечивают энергоэффективность.

Но на российском рынке такие технологии пока не пользуются особым спросом. Почему бы государству не поддержать какими-то заказами производителей индустриальных домов, которые быстро могут развить целые поселки и районы. Надо обеспечить инвестиции в такие технологии, стимулировать их развитие. Очень многие регионы России имеют достаточно солнечного света и тепла, которые можно собрать и использовать в энергосберегающих целях.

С какими сложностями при внедрении инновационных решений вы  сталкиваетесь? 

Наша компания ориентируется на лучшие мировые практики. Мы внимательно изучили опыт строительства первого энергоэффективного квартала BEDZED вблизи Лондона, посетили институт BREAM. Ознакомились с опытом зеленого и энергоэффективного строительства в Дании, Австрии, Германии, США, Канаде и других странах. Мы изучали генпланы поселков, их архитектурные и технические решения. Мы заказывали рабочие проекты иностранцам, проводили  тендеры, выбирали. Правда заключается в том, что на этапе проектирования больших микрорайонов мы можем за те же деньги применить гораздо более эффективные решения. К сожалению, эти решения зачастую наталкиваются на устаревшие нормы проектирования в России. Их давно пора обновлять, опять-таки это удел государства – внедрять лучшие мировые решения.  Надо, не стесняясь, смотреть, выбирать, если нужно – дорабатывать. Но уж точно не осложнять жизнь внедрению новых материалов и технологий. А нам, честно говоря, постоянно приходится с этим бороться.

Сейчас у нас работает технический директор из Канады,  мы хотим предложить нашим людям самые лучшие дома. На этом пути мы и сами находим интересные решения, но постоянно приходится бороться с пережитками прошлого. Это касается как технических вопросов, так и организационных. Индивидуальный жилой  дом тем и хорошо, что он может быть быстро построен и немедленно пущен в эксплуатацию. К сожалению, не все чиновники  это понимают и приравнивают целую очередь строительства к одному объекту. Что совершенно не соответствует мировой практике, когда можно пускать в эксплуатацию дом за домом хоть каждый день. Поэтому наша компания часто, как ледокол, вспарывает паковые льды закостенелого законодательства.   

И как, справляетесь?

Пока да. Так, благодаря очень конструктивной позиции АИЖК, мы запустили на нашем проекте в Оренбурге новый кредитный продукт «Дом с участком», позволивший осуществлять ипотечное кредитование на этапе строительства жилого дома по низкой ставке от 10,5% и первоначальном взносе 10%. Такого продукта на рынке малоэтажного жилья до нас не было вообще.  На основании соглашения с АИЖК о реализации данного пилотного проекта был разработан продукт АИЖК «Малоэтажное жилье». Благодаря этим мерам, доступность ипотечного кредита для покупателей возросла в 6 раз. Тем самым мы сделали жилье еще более доступным.

В наших проектах активную роль играет государство. Региональные власти видят, что мы строим недорогое и качественное малоэтажное жилье, поэтому мы находим существенную поддержку в регионах. Сейчас мы строим два поселка, в начале следующего года запускаем еще два.  Уже подписано Соглашение с Правительством Самарской области о сотрудничестве. Мы договорились о взаимодействии по вопросам развития малоэтажного жилищного строительства и развитии инвестиционного проекта в Самарской области, аналогичного тому,  что реализуем сейчас в Оренбурге.

Готовы ли сегодня крупные западные инвесторы вкладывать деньги в инновационное предпринимательство в сфере недвижимости в России? На каких условиях?

Мы предлагаем эффективную модель и находим поддержку у инвесторов, которые готовы вкладывать в нас деньги. В нашу компанию недавно вошел ЕБРР, например. Сама компания Экодолье создана международным фондом прямых инвестиций Baring Vostok Private Equity Fund IV.

Одним из необходимых условий для привлечения инвесторов является, безусловно, прозрачность бизнеса. Смотрят они и на инновационность компании. Одно дело – будущая стоимость компании, занимающейся мертвыми технологиями, и совсем другое дело  - быть на гребне лучших мировых практик, технологий, материалов, которые неминуемо будут расти и завоевывать все больше популярности и сторонников.

Я считаю, что малоэтажное будущее у России огромное. Это подтверждает и практика. По данным Министерства регионального развития России за прошлый год, впервые в истории Советского Союза и России малоэтажное жилье, введенное в эксплуатацию, превысило количество многоэтажного. Из 58 млн.кв.метров жилья больше половины – малоэтажка. Во многом, конечно, она строится индивидуально и неэнергоэффектвино, но это тот спрос, который есть, и показатель того, что люди хотят жить в своих домах. Важно удовлетворить этот спрос, дать людям современные продукты. 



Источник: Журнал IDO